土地探しをする際に、最低限知っておきたい法律に「建築基準法」があります。これは、建物を建てる上での様々な決まりごとが定められています。ここでは、その中でも「用途地域」・「建蔽率と容積率」・「高さ制限」・「道路の関係」・「防火」といった、土地を探す上で最も重要な決まりごとについて、簡単に紹介します。
ただし、実際の運用はかなり複雑となっており、不動産業者でも全てを理解している人は稀です。
土地は、建築家と一緒に探すことをオススメします。
敷地に建てられる建物の面積の最大値は、「建蔽率」と「容積率」によって決められています。
建蔽率とは、その土地に対する「建築面積」の上限を定めたものです。「建築面積」とは、建物を真上から見たとき(柱または壁の中心線でみます)の面積をいいます。
容積率とは、その土地に対する「延床面積」の上限を定めたものです。「延床面積」とは、建物の全ての階の床面積を合計したものです。
「建蔽率」「容積率」は用途地域ごとに定められていますが、敷地・道路・建物の諸条件によって、都市計画地図に記載されている数値より緩和されたり抑制されたりします。特に前面道路幅が１２ｍ以下の場合、容積率は特殊な算式によって求めますので注意してください。
土地を決める際は、事前に建築の専門家にご相談されることをお勧めします。
土地に建てられる建物の高さは、様々な高さ規制によって制限されています。
具体的には、以下のような各種規制が存在します。
- 道路斜線制限
- 隣地斜線制限
- 北側斜線制限
- 日影規制
- 高度地区規制
- 地区協定
など
高さ制限が厳しい敷地だと、２階や３階が建てられない場合もあります。 逆に、いくつかの緩和制度も定めらています。 土地を決める際には、あらかじめ専門家に相談されることをお勧めします。
・土地（敷地）は、原則として建築基準法上の道路に２メートル以上接する必要があります。
・道路に見えても、建築基準法で定められている道路としては扱えない場合もたくさんありますので注意しましょう。
例えば、特に古い住宅地などで、私道を介して道路につながっている場合などは、そのままでは家を建てることはできませんので、特に注意が必要です。
また、前面道路の幅が４ｍに満たない場合は、道路中心線からの距離が２ｍ以内の部分は、敷地として認められません。ご注意ください。
その他、地区によっては道路から１ｍないしは２ｍセットバックしないと建物が建てられない規制なども存在します。
特に市街地の場合、防火・準防火地域という規制が定められています。この地域内に建物を建てる場合、それ以外の地域に比べて、より高度な防火性能が必要となり、建設コストにも影響を及ぼすことがあります。
上記の内容には、様々な緩和制度が設けられています。
それらの内容を正しく選択することは、資産価値を最大化するためにとても重要なことです。
平成６年・１２年・１５年の度重なる建築基準法の改正等により、大幅に容積率や高さ制限の緩和が図られました。
特に、老朽化した住宅やマンションを建て替える場合、以前より大きな面積を建てられるケースも増え、土地活用の観点でとても有効となりました。
一方で、その内容は年々複雑でややこしくなってきています。
ただし、地下室の工事費は、通常の２倍近くの坪単価になりますので、ご注意ください。
これらを有効に活用すれば、「床面積1.5倍の法則」も不可能ではありません。
※こちらの緩和の運用については、行政庁ごとに細かな基準があります。詳しくは行政庁にご確認ください。
※高度地区と呼ばれる地域に掛かる、北側斜線と類似の高さ規制には適用できません。ご注意ください。
